농지구입과 농지에 주택건축을 할 수 있는 토지 구분

노후에 귀농을 꿈꾸는 40~50대의 중년층이 도시지역 외의 지역에 토지를 취득해 주택을 짓는 데 관심이 높다. 이들의 질문은 간단명료하다. “농지에 주택을 건축할 수 있는가?” 지방의 토지는 전·답·과수원과 같은 농지가 대부분이고 농지가 대지나 잡종지에 비해 상대적으로 취득 가격도 저렴하다는 것이 이와 같은 궁금증의 이유일 터다.

그러나 결론부터 얘기하면 접근 방식부터 틀렸다. 건축 가능 여부는 전·답·대지·임야 등과 같은 지목에 따르지 않는다. 지목은 현황을 표시하는 단순하고도 표면적인 개념이다. 즉, 현재 벼농사를 짓고 있는 토지라면 ‘답’이고, 밭농사를 짓고 있는 토지라면 ‘전’이고, 건축물이 들어서 있는 토지라면 ‘대지’일 뿐이다.

도시지역이 아니라면 용도지역은 크게 관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 나뉘고 관리지역은 다시 보전관리지역·생산관리지역·계획관리지역으로 세분된다. 간단하게 말하면 도시지역 외의 지역에서 주택 건축이 가능한 지역은 관리지역뿐이다. 관리지역이라면 농지라도 주택의 건축이 가능하고 농림지역이나 자연환경보전지역이라면 농지가 아니더라도 주택 건축 허가를 받을 수 없다

1000㎡ 이하는 농사 여부와 관계없어 취득가능

그렇다면 농지는 누구나 취득할 수 있을까. 결론부터 말하면 그렇다. 현행 농지법은 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다”고 농지의 소유 제한 규정을 두고 있다. 그러나 모든 규칙에는 예외가 있다.

우선 주말 체험 영농을 목적으로 취득하는 방법이다. 취득하려는 농지가 1000㎡ 이하일 때에는 농업경영을 목적으로 하지 않더라도 취득이 가능하다. 1000㎡면 주택을 건축하고 자그마한 정원과 텃밭을 꾸미기에 부족함이 없는 면적이다. 그뿐만 아니라 주말 체험 영농을 목적으로 농지를 취득하면 농업경영의 의무를 피할 수 있다. 즉, 농사를 짓지 않고도 취득한 농지를 장기간 소유하기에 아무런 제약이 없다는 말이다.

1000㎡ 이상의 농지라고 하더라도 취득 자체가 불가능한 것은 아니다. 농업경영을 목적으로 한다면 취득이 가능하다. 문제는 취득 후에 농업경영을 해야 한다는 의무가 따른다는 점인데, 이 의무도 취득 후 바로 주택을 건축한다면 문제가 되지 않는다. 농업경영을 목적으로 농지를 취득한 후 바로 개발 행위 허가를 받아 건축한다면 그 토지는 개발 행위와 동시에 더 이상 농지가 아니라 대지가 된다. 대지는 농지가 아니므로 당연히 농업경영의 의무도 없다.

원칙대로라면 개발 행위 허가를 목적으로 농지를 취득할 때 취득 전에 미리 해당 농지에 대한 개발 행위 허가를 받아야 한다. 그러나 대규모 골프장이나 리조트 개발이 아니라면 농업경영을 목적으로 취득한 후 개발 행위 허가를 받는 방법이 일반적이다.

부동산 경매로 농지를 취득할 때는 낙찰일로부터 1주일 이내에 읍·면·동 주민센터에서 농지 취득 자격 증명을 발급받아 법원에 제출해야 한다.